租房是指一個或多個承租人為了滿足居住、用于商業(yè)用途或商住兩用的意愿而租用一個單間或整套房間的行為。因為便利靈活，越來越多人加入租房行列。下面是小編整理的一些關(guān)于租房行業(yè)的文章，希望對你有所幫助。

住房租賃市場分析

一、政策分析

國家層面：

國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見(國辦發(fā)〔2016〕39號)

《意見》明確采取培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等措施，深化住房制度改革，培育和發(fā)展住房租賃市場，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。《意見》中明確住房租賃市場現(xiàn)存市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題，要求加強住房租賃監(jiān)管，明確出租人和承租人權(quán)利義務(wù)。

中華人民共和國個人所得稅法(2018年修訂，2019年1月1日生效)

新個稅法中明確計算個稅時可以進行專項扣除。其中，承租人方面，專項扣除可以稅前抵扣住房租賃的租金;出租人方面，財產(chǎn)租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元;四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應(yīng)納稅所得額。新個稅法鼓勵租房租賃消費和通過出租房屋獲得收入。

《完善促進消費體制機制，進一步激發(fā)居民消費潛力的若干意見》

《意見》指出應(yīng)大力發(fā)展住房租賃市場，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場，同時保護租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

地方層面(以北京市為例)：

《北京城市總體規(guī)劃(2016年-2035年)》

總規(guī)明確提出，未來五年北京新供各類住房中租賃將占30%，建立購租并舉的住房體系，引導(dǎo)居民形式先租后買的梯次消費模式。北京市一方面要從供給和需求兩端同時發(fā)力，在深入分析住房需求的基礎(chǔ)上制定供地計劃，不斷加大住房用地供應(yīng);另一方面，大力培育發(fā)展住房租賃市場，進一步發(fā)揮租賃市場解決市民居住問題的重要作用。

《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》

《通知》明確了住房租賃行為規(guī)范、保障承租人權(quán)益的規(guī)定，并要求房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進入出租住房。

個人觀點：

無論是國家層面還是地方層面的政策和法律法規(guī)，都在不同層面上、從需求端和供給端大力推動住房租賃市場，是對住房租賃市場的重大利好，可以預(yù)期住房租賃市場前景廣闊，對保險產(chǎn)品的潛在需求也將是巨大的。另一重點是各政策均強調(diào)保障承租人的權(quán)利，規(guī)范住房租賃市場行為，充分保障承租人的權(quán)利。

二、規(guī)模、增速、行業(yè)周期、格局分析

規(guī)模

我國目前住房租賃人口目前為1.68億，住房租賃市場規(guī)模為1.2萬億元。目前北京租賃人口為863萬人，北京總租金規(guī)模為1376.3億元，租賃人口占比39.70%，而租賃房源量僅為350萬間，租賃缺口達400萬間以上。

增速

2018年一線城市新開公寓門店增長率超35%;根據(jù)北京2017-2021年市計劃，未來五年供應(yīng)租賃住房供地1300公頃，預(yù)測北京2021年租賃人口將達到979萬，租賃住房總數(shù)將達到544萬間。2017年全國主要城市的租金水平保持穩(wěn)定增長，但增速有所放緩。其中，北京近10年租金漲幅達90.32%，近9年增長均值為8%，近5年增長均值為5%。預(yù)計全國將實現(xiàn)3萬億元的住房租賃市場規(guī)模。

行業(yè)周期

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，目前租賃行業(yè)具有行業(yè)利潤率低、市場增長率高、需求增長快、進入壁壘低、競爭者數(shù)量多、行業(yè)監(jiān)管不完善等特點，故租賃行業(yè)生命周期尚處于幼稚期。貝克研究院認為長周期看，住房租賃市場供不應(yīng)求，三萬億藍海可期。

格局

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年行業(yè)機構(gòu)集中度也在增加，一線城市頭部企業(yè)的市場占有率達60%。在分散式長租公寓中，自如掌握的房間數(shù)量達到了60萬，排在第二的相寓是50萬，蛋殼公寓、青客公寓以及愛上租則以8萬、7萬、6萬的房間數(shù)分列第三到五位。至2018年8月15日，每月有10萬人成為自如租客，租客平均租住時長達452天。

三、運作模式

運營模式

住房租賃市場供給主要為個人房源供給和行業(yè)機構(gòu)供給。最近新型的機構(gòu)端運營模式是長租公寓。長租公寓長租公寓模式分為重資產(chǎn)、輕資產(chǎn)兩類運營模式。重資產(chǎn)運營模式即運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。而輕資產(chǎn)運營機構(gòu)并不持有物業(yè),而是采用包租或托管的模式運營房源。

融資模式

主要有風(fēng)險資本股權(quán)融資，傳統(tǒng)債券融資，產(chǎn)業(yè)基金、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)證券化、REITS六類模式。風(fēng)險資本股權(quán)融資主要是指初創(chuàng)住房租賃企業(yè)從投資方獲得資金支持并出讓該公司部分股份的一種融資方式，是主流外部融資模式，單次融資規(guī)模大。傳統(tǒng)債券融資主要有銀行貸款和住房租賃專項公司債，門檻相對較高。產(chǎn)業(yè)基金是主要為專業(yè)私募基金設(shè)立的投資于被低估項目的基金，優(yōu)勢在于借助市場專業(yè)力量，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，分散項目風(fēng)險，把握產(chǎn)業(yè)機會。互聯(lián)網(wǎng)金融融資是傳統(tǒng)金融機構(gòu)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實現(xiàn)資金融通的新型融資模式，融資額度小、穩(wěn)定性差且成本高。資產(chǎn)證券化是依托住房租賃企業(yè)基礎(chǔ)資產(chǎn)的現(xiàn)金流而非信用來滿足企業(yè)對資金的需求，從而幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高融資效率。REITS是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，降低了融資門檻。

租賃住房行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

“租賃住房”,又稱之為“租賃住宅”，是指地產(chǎn)開發(fā)商將自持地產(chǎn)通過新建或者對自有存量房源資產(chǎn)盤活改建而成，并向市場推出的租賃用途住房。租賃住房作為國家大力推進的新興行業(yè)，有著廣闊的市場發(fā)展前景。我國已有約1.9億租賃人口，主要由流動人口及高校畢業(yè)生構(gòu)成，而租賃市場規(guī)模已超萬億元。預(yù)計至2030年，我國租賃人口將達2.7億元，整體市場規(guī)模超過4.2萬億元。

截至到2017年底，中國當(dāng)前房屋租賃市場規(guī)模以個人或C2C業(yè)務(wù)形態(tài)類別租賃市場為主，占比近97%，企業(yè)運營的品牌公寓還不到3%。而在美國，由企業(yè)為主導(dǎo)運營即采用B2C方式的公寓數(shù)量規(guī)模占比已達60%。因此由國內(nèi)企業(yè)運營的租賃住房(長租公寓)市場空間巨大。

目前國內(nèi)住房租賃行業(yè)參與企業(yè)，主要集聚著三類主體，包括國家隊、房企及運營商。時至目前，租賃行業(yè)還未出現(xiàn)頭部標(biāo)桿企業(yè)。場外的各家企業(yè)摩拳擦掌，積極規(guī)劃，開始蓄力謀劃市場。而已進入的玩家則開始競速賽跑，擴大管理規(guī)模，爭相搶占市場份額。租賃行業(yè)的三類玩家，還沒有擁有絕對優(yōu)勢領(lǐng)先的一方，但各自仍有著自身的優(yōu)劣勢。

國家隊

國家隊，主要是指國有房企以及國有關(guān)聯(lián)企業(yè)。相比來說，國家隊有政府和政策的支持，在租賃行業(yè)中處于先行的地位，在拿房和成本上較其他主體有顯著的優(yōu)勢，另外其自有存量房可以直接盤活，以明顯低于市場的價格拿地或包租，同時也可以充分發(fā)揮其在原保障房和人才公寓的積累的行業(yè)經(jīng)驗優(yōu)勢，與市場企業(yè)客戶做好對接。

國家隊未來推出的住房租賃產(chǎn)品，會在政策響應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、 價格水平、運營模式等方面對市場起到示范性和引導(dǎo)作用。國家隊推出的“租賃住房”產(chǎn)品在住房租賃市場地位具備舉足輕重的作用。因此，國家隊的進場，最大的作用，并不是為了競爭，而是為了穩(wěn)定住房租賃市場，加速行業(yè)規(guī)范化。

房企

房企，隨著房地產(chǎn)市場進入白銀時代，房企紛紛將目光投向存量市場，加上政策的推動和租賃市場的發(fā)展，目前租賃市場風(fēng)頭正盛，越來越多的規(guī)模房企開始著力布局，甚至將其提升至集團戰(zhàn)略層面。

房企有著資金和規(guī)模擴張優(yōu)勢，有條件以重資產(chǎn)模式切入，并通過持有資產(chǎn)和自有供應(yīng)體系把控產(chǎn)品質(zhì)量。而對于全國布局的規(guī)模房企來說，切入各地市場更容易，供應(yīng)鏈具備集采優(yōu)勢，但其租賃住房的運營管理能力相對薄弱，對租賃住房成本的把控仍待提升。對于房企來說，長租公寓可以對閑置資產(chǎn)進行改造升級，盤活自身存量;也可以幫助企業(yè)解決競自持土地及租賃用地，同時可以借助房企整體的信用進行低成本融資。

公寓運營商，目前有三種業(yè)態(tài)類型

品牌系運營商由于進入公寓市場較早，積累了大量運營經(jīng)驗，有較強的運營能力，同時主要深耕某一區(qū)域，有針對性的特定客戶，產(chǎn)品有設(shè)計感和個性化，服務(wù)追求極致的客戶體驗，但其拿房成本高，難度大，資金能力相對薄弱，擴張難度較大。

而中介系運營商在公寓房源獲得上具有先天優(yōu)勢，在客戶資源上也有自身的渠道優(yōu)勢，有利于其快速規(guī)模擴張，實現(xiàn)全國住房租賃市場布局，而因其中介的市場屬性，決定了中介系公寓運營商更適合做二房東模式的分散式公寓。

另外酒店系運營商以酒店行業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗為優(yōu)勢，從經(jīng)濟型酒店的短租模式延伸占據(jù)長租市場，在經(jīng)營和城市布局、運營能力、工程管理能力上具有明顯優(yōu)勢，也具有規(guī)模擴張的優(yōu)勢。而酒店系中另一分支的服務(wù)式公寓運營商則針對的是住房租賃中的高端細分市場，產(chǎn)品溢價能力強，在其細分市場中處于絕對領(lǐng)先地位，但其產(chǎn)品線布局覆蓋有限。

品牌系、中介系、酒店系公寓運營商在房源、產(chǎn)品、品牌等方面都存在著激烈的競爭，尤其是隨著國家隊與房企的不斷發(fā)力，運營商之間的這種狀況也將愈演愈烈。

未來租房趨勢

未來一線城市的租房市場一定會大面積開放。

盡管房子是相當(dāng)重要的產(chǎn)業(yè)。對于上游，蓋房子需要購買鋼材，這不僅能帶動鋼鐵產(chǎn)出，促進鋼鐵行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級，還能帶動一大塊就業(yè)。修房子的時候，搬磚的勞動力拉動城市化，水泥背后的水泥廠，規(guī)劃房子背后的設(shè)計院。對于下游，修好房子后，附近的地鐵，公交，醫(yī)院，學(xué)校基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與修建，購房者對房子進行裝修，除甲醛，添置新家具(衣柜，床，冰箱，洗衣機等)。上下游共計帶動49個行業(yè)。

顯然無論哪一個都是政府不能拒絕的，那為啥政府還會推動租房市場，不去推動購房市場?

因為前文限定了一線城市，非一線城市我覺得租房市場的開放會很晚很晚，不過熱門二線一定會來嘗鮮的。一線城市有什么特征：

1.房價高企，年輕人想買，但買不起。需求被價格壓抑住了。

2.拆遷昂貴，且有高昂的外部成本(堵塞交通)。企業(yè)沒有開發(fā)新樓盤的動機，政府也難以從翻新地皮中獲益。供應(yīng)不足。

顯然需求和供應(yīng)對不上眼，年輕人又削尖腦袋要進去，想留下來，就只能選擇租房。

我認為未來的租房市場會出現(xiàn)全新的商業(yè)模式。

先說房源：租房房源在未來，會緩慢從在二手房轉(zhuǎn)變?yōu)樾路俊．?dāng)然考慮市場接受度，不可能一蹴而就，只能是逐漸提高百分占比。

對于未來商業(yè)模式的概括：

租房市場化，租房標(biāo)準(zhǔn)化，租房寡頭化

是不是很眼熟這個套路?

2014年：傳統(tǒng)的出租車演變到滴滴打車，便是零散的打車軟件司機先攪動行業(yè)，打破出租車的牌照制度(市場化)。眾多打車軟件一擁而上，爭奪市場，同時一系列的打車共識慢慢達成(標(biāo)準(zhǔn)化)。這些軟件一路搏殺，資本注資當(dāng)燃料，烈火烹油 鮮花著錦，殺出幾個巨頭，只要國家力量不出現(xiàn)，兩個或者三個寡頭把持一個行業(yè)，Uber因為是外資所以離場，滴滴快滴也不是因為商業(yè)原因合并的(寡頭化)。

2015年：外賣行業(yè)方興未艾，大學(xué)校園普天蓋地的外賣傳單，各種極速，各種超人，上百款外賣app，羊毛都薅不完(市場化)，活下來的幾個，憑借這兩年的經(jīng)驗，完成了外賣員培訓(xùn)基本流程，店家簽約基本流程，衛(wèi)生監(jiān)管基本流程(標(biāo)準(zhǔn)化)。騰訊(美團)，阿里(餓了么)，百度(百度外賣)各自注資，添磚加瓦，剩余還沒死的在這一步統(tǒng)統(tǒng)化為炮灰，目前的餓了么和美團把持95%以上的流量(寡頭化)

2016年：共享單車以星星之火，燎遍全國省會城市。這種在全國多個校園試點了半年到1年的全新出行模式，催生了上百個APP。就連大部分人都不會騎車的重慶，也誕生了悟空單車(市場化)，一路瘋長，在2017年消停了下來，如同花敗果現(xiàn)，剩下的單車公司，無論在單車投放，運營維護，政府協(xié)調(diào)，外部公關(guān)，都有了成熟的體系(標(biāo)準(zhǔn)化)。同樣巨頭的注資，沒有得到注資的，在這一步一定會死，小藍單車撐了很久，但還是熬不過去。目前摩拜單車(騰訊)，OFO(朱嘯虎)，青桔單車(阿里)占據(jù)99%的流量(寡頭化)。

這類互聯(lián)網(wǎng)下誕生的模式，由于運作快，程序不冗余，寡頭一旦形成，利用標(biāo)準(zhǔn)化期間，幾百家企業(yè)用命換來的經(jīng)驗教訓(xùn)，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，很難被新進入者打敗。同時資本也要求回收前期的成本。很難說再出現(xiàn)2011年，50000用戶的微信，慢慢起家，打死了坐擁5億用戶的飛信。傻子畢竟沒有那么多。

輔以美國目前租房市場的佐證，我預(yù)測，如果未來開放租房市場，租房市場會出現(xiàn)以下走勢。

租房市場化。也就是目前的自由租房階段。這個階段會帶來兩個問題，市場問題和導(dǎo)向問題：

市場問題：人人都可以租房，換句話說，人人都是市場競爭者，這個階段，市場最為混雜，同時價格差異明顯，有人厚道，有人奸詐，這是市場不規(guī)范，信息不對稱帶來的。信息不對稱的情況下，會出現(xiàn)二房東，房源不透明，合約欺騙等一系列問題。市場亟需一個標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范，但是人太多，管不過來，監(jiān)管難以達成。

導(dǎo)向問題：人人租房的背后，其實是暗示并鼓勵人們買房，這些年輕人買不起，我買的起啊，買了就能租，不僅可以享受房價的漲幅，以此幫我扛通脹，還能讓別人幫我還貸款，一舉兩得豈不美哉。一旦市場導(dǎo)向?qū)⒎孔訌南钠纷兂闪送顿Y品，一定會帶來房價的惡性瘋長。

租房標(biāo)準(zhǔn)化。市場的亂象一定會受到整治，首先這是政府職能，其次，其中偷稅漏稅的巨額收入流失也是稅務(wù)部無法接受的。

標(biāo)準(zhǔn)化思路：首先市場上有太多的散戶，去掉散戶一定是第一步，如何去掉散戶?就和股市一樣，只要提高手續(xù)費，比如將傭金最低5元提高到最低500元(當(dāng)然證監(jiān)會不可能這么做)，市場散戶絕對少掉99%。

同理，提高基礎(chǔ)門檻從來都是清理散戶的最好方法，房子出租如果需要各種辦證，檢驗合格之類的，一般散戶絕對沒有心思自己來的。隨著甲醛案的出現(xiàn)，二手房暫且不說，新房的出租標(biāo)準(zhǔn)肯定會一提再提，要求甲醛合格，要求乙醛合格，消防合格，通風(fēng)合格，照明合格，用電合格，零零散散出來20幾個標(biāo)準(zhǔn)輕輕松松，只是為了賺取房價漲幅，以及租金的普通投資者絕對不堪其擾。一定會大規(guī)模的選擇將手中房屋外包給中介公司，由中介公司進行統(tǒng)一檢測，中介公司專業(yè)的，有時間，同時享受規(guī)模效應(yīng)。中介公司吃差價，出租者收租金，稅務(wù)局收稅，其樂融融。目前鏈家就是這種模式，但是總體思路感覺還是老一代的運營。永遠只是中間商。

另外一種就是民宿，這也是散戶能進去掙錢的唯一階段，這種模式高明在什么地方，民宿從中間商轉(zhuǎn)變成了運營商，利潤不知高了多少，3000一個月的房子租進來弄民宿，300塊一晚租出去，按80%空置率(行業(yè)平均)，7200收入，凈賺4200每月，相比鏈家中間商，只拿兩個月租金，這種方式利潤持續(xù)，且工作量小。

目前而言，民宿就是租幾間房，最多租下幾層樓，還是零散在城市各個角落。但是這種模式除了麻煩，并沒有任何護城河手段，注定了這類中介，乃至民宿公司會超級多(看看現(xiàn)在的民宿就知道了)。但是預(yù)計這個階段會持續(xù)很久。

租房寡頭化。隨著資本的入場，很快會出現(xiàn)某某公司(BATJMH等等系公司)出資買下某小區(qū)的整棟樓，或者干脆直接自己建小區(qū)。然后房租上網(wǎng)，以后租房就和去淘寶買東西一樣，甚至出現(xiàn)小區(qū)會員，以及類似租金95折卡都完全有可能。不同于民宿的小打小鬧(民宿有法律風(fēng)險，被投訴的風(fēng)險，更類似于繁星撒點的游擊隊)，小區(qū)的形成代表有了根基(像軍隊進軍，步步堅實)，代表真正的生態(tài)就建立好了。資本是逐利的，必然會通過后續(xù)服務(wù)回本，

具體的盈利方式很多，有的外部性是正的，有的是負的。

先說好的，以后倒垃圾，搬家，水電一律不用操心了，智能化物管，甚至租房送視頻會員，互聯(lián)網(wǎng)公司的氣息會相當(dāng)?shù)闹亍?/p>

再說壞的，當(dāng)然經(jīng)過我國特色主義的改造，有些國外的惡習(xí)在國內(nèi)應(yīng)該完全無法生存，但是丑話說前面，防人之心不可無。在國外，因為居民搬家是有成本的(至少占半個月房租)，只要你還能忍，他就有得賺，比如壟斷網(wǎng)，本小區(qū)只有optimum的網(wǎng)(國內(nèi)至少還有3大巨頭供你選擇)，你只能選擇用或者不用，不能選擇其他便宜的運營商，甚至連路由器都要租他的(有淘寶的我們無所畏懼)。

答案部分推測以美國大紐約為例，將符合國情的部分進行借鑒，答主目前就在紐約上學(xué)，紐約在很多方面極其類似北京，很多東西雖然不能一概而論(國情差別太大)，但是畢竟別人遇到這個問題比我們早幾十年，有些東西是可以參考的。

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